房产知识:资深买房人教大家少走弯路买房

来源:东哥探盘 2018-10-12 09:55

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人的一生就是在不断地学习和向上攀登。新乡买房,就来新乡买房QQ交流群:829789356

要是原生家庭在深山沟壑之中,县城就是你对新世界的全部寄托;但是如果生在了黄浦江边,就算远去纽约巴黎,可能也会觉得不过如此。

看书,是为了和无法企及的智者交流;而直面交谈,更是比干坐在电脑桌面前码字一周来得真切。

读万卷书不如行万里路,就是告诉了我们纸上得来终觉浅的道理。而房子的买卖不仅与认知有关系,更是实践出真知。

总结自己的买房置换经历,以及参考周围人的买房历程,大概有15条道理,如果能在买房之前就搞明白,定受益匪浅。

1一辈子一套?

人这一辈子,一般不可能只住一套房子,现在所买的房子一般能陪你20年基本是极限了。

绿云小区,郑州90年代的“顶豪”,据说政府机关事业单位人员聚集地,人员整体素质水平极高,对标现在的郑州楼盘,最差应该也是广电天韵或者龙之梦东苑的水平,1996年竣工,到现在22年了,还有几个人还记得?

而在百度地图的“印象标签”中,绿云小区是物业差、环境一般、停车不方便的代表。

时代在变迁,人居体验也在提升,如果不折腾折腾换换房子,那就只能被时代折腾了。

2第一次很痛苦!

第一次买房和啪啪一样,很痛苦艰难,甚至还会出点血。这是在为未来长久的舒服交学费。

“定金”“订金”傻傻分不清楚。交了定金之后,埋怨自己的老公被售楼部的美艳售楼小姐迷惑了才交了钱,跑去售楼部一哭二闹三上吊的。对不起,这个不退。

当然,遇见想化干戈为玉帛的营销经理或营销总,也许你会幸运一点?

电商服务费、银行按揭服务费、茶水费交过一遍,下次就顺利了。一直在门口蹭蹭,你永远都无法深入了解。

3离单位近最好。

客观存在的通勤距离,永远存在那里,而稍小一点的小户型房子,最长几个月你就适应了。

距离单位20公里,130㎡三开间朝阳的大开间四房;距离单位2公里,89㎡的紧凑小三房,你选哪个?

20公里的车程,你永远需要花1个小时或者更长时间在路上,每到周一上班和周五下班,都要胆战心惊,担心今天需要多久才能回家。

4买大品牌。

一定要买大品牌。有品牌的项目出了问题也愿意改正直到业主满意,没品牌的开发商砸了售楼部还得去政府门口请愿。

西区康桥上城品,10年的房子,单元大厅需要修葺,不动用维修基金,康桥集团自费百万改造小区大堂,这个魄力,是小开发商没有的。

5压力晚来不如早来。

人生就是压力不断,买不买房子都一样。

买过房子的你会发现,前3年如果没有外力支持是很难熬的,但是同时你的工作会越发有动力,生活会越来越好,日后就是海阔天空了,没买房子的总期待房子跌穿,但是受伤的永远是这些人。

6最廉价的福利。

银行房贷是我们能向银行借到的,廉价、额度最大、利息最低的贷款。

基准利率4.9%,上浮3成之后依旧可以接受。在买房子的时候,尽可能多的贷款并延长贷款年限,通胀会帮助你抵消一部分未来的贷款月供,而且你可以日常进行生活,但是谨记,月供最好处于月收入的三分之一至二分之一之间,月供过高会严重影响生活品质,这就本末倒置了。

不愿意贷款和不愿意借钱其实是一个心态,逐渐我们会发现,敢借钱和开车、会电脑一样,也是一项人生技能。

而如果房贷能够贷款70年,我一定会选择这个选项。

7多大能耐干多大活。

刚毕业不久的大学生,或者是消费能力不强的群体,要买的是能买得起的,而不是买想买的。

我在西区,汇泉西悦城和永威西郡我买哪个?

我在白沙,美景东望和紫藤公馆我买哪个?

我在北区,中原宸院的高层和正弘府的小高层我买哪个?

其实都是瞎扯淡,计算一下自己的月供能力,包括生病等小灾小难的情况下自己的最大月供能力,可以反向推出自己能买单价多少的项目,然后再结合售楼部的面积区间段,这个是否是适合自己购买的小区,自然明了。

法式水系、25cm胸径的银杏和三进三出的新中式园林,对于你而言,其实没有多大价值,因为你目前消费不起。

8一定要去大城市。

一定要好好学习,考上一个好大学。

一个好大学,大概率都是在大城市,当然我们也排除石河子大学等211大学中的特例。这里作为自己奋斗的起点,努力工作并且能在家人的帮助之下在当地买房,就是跨越阶层最有效的方式。

你这一代,可以从县城到省会,就是为了你的下一代从省会到一线铺垫了基石,而也许4代以后,在纳斯达克IPO敲锤子的就是你的后代。

一句漫不经心但却又振聋发聩的话一直萦绕在我耳边:我花了18年的时间,才能和你坐在一起喝星巴克。

而在未来,我希望是其他孩子对着自己的子孙说出这句话。

9别听专家的。

需要买房子的你,不需要听各路专家的侃侃而谈,经济走势宏观分析更是听起来如天书一般。

马光远、吴晓波、任泽平等都是行业大咖,这点我们不否认,但是马失前蹄的情况也不在少数。他们只能作为辅助你了解宏观经济形势的存在,对于买房置业而言,他们绝对没有售楼部的小哥哥小姐姐来的专业。

再者,中国楼市是政治经济学,学院派的研究型学者喜欢拿西方经济学的那一套理论和所谓“日本失去的二十年”来描摹中国的楼市现状及未来,结果就是理不清现状也难理解未来趋势。

10买房要趁早。

这个趁早,不仅是说要早买房,更是说在微信选房占主流的当下,依旧会有售楼部是要求现场排队,以排队顺序为选房次序,所以,一定要早去现场。

特别是相较而言抢手的楼盘,假定明天开盘,你今天一大早可能就要去现场看看情况,看现场的情况决定自己是否要开始排队了。

买房子是动辄百万的支出,要选上一个好的楼栋和楼层,绝对是数十人甚至百人抢夺几个优质房源。

▲海马公园5期开盘排队盛况

11首次慎重。

第一次置业对于刚需而言至关重要,因为这可能是你未来换房子的最大资本。

收入跑不过房价已经成为了众多上班族共同的认知,当你以89㎡小三房作为人生起点的时候,10年之后,大概率会有孩子,会把老人一同接过来,甚至会有二胎,这个时候,置换120㎡以上的大房子,原来老房子对你的支持可能会远超年迈父母对你的支持。

公寓产品、没有学区的破房子、非地铁口的四外环新房、远郊概念房等,刚需勿入。这种类型房子未来大概率跑输通胀,绝对不是你二次置换的砝码。

12别想着抄底。

经济学家、各种大V,9成以上人都无法对未来形势做出准确判断,都是站在地面上判断事情,没有人有前后眼。

买房子不要追求所谓绝对的底,能在调控期,以相对低的时候入手,已经是非常难得了。在限售政策捆绑之下的郑州楼市,买新房从买开始到能入市交易,最短周期为5年。

16年7月的“郑纺机”地王,从此新房市场开始有了接二连三的涨幅,几乎一天一个价。而16年10月——17年3月期间,高温烧到了二手房市场,这期间,几乎是郑州二手房市场的顶峰,老破小甚至都能卖出匪夷所思的价格。

而之后,市场开始维稳,整体价格出现停滞或者是小幅微跌,总而言之,你能以高位抛出的机会就短短的几个月而已。

绝对不赚最后一枚铜板,这是华人之光李嘉诚的名言。而能在市场平稳期以相对较低的价格入手,在行情来的时候不贪恋及时出手,你就是一名相对合格的投资者。

13贪小便宜吃大亏。

贪恋小便宜会吃大亏,这是古人早就教会我们的道理,但是很多成年人依旧不懂。

无证内购、乱团购、贪图低于周边市场便宜房等行为都是典型的例子。你必须要有独立思考的能力,别人给你的意见和观点都是站在别人的立场上,没有人能替你生活替你做思考。

别人只是给你建议,生活还是要你做决断。而贪图便宜吃大亏的人真是不在少数,选择河医万创学府壹号的;电视台团购的祈福城等,此类的例子每年都有,不曾消失,到头来哭爹喊娘。

14存在即合理。

同样一个区域的不同楼盘,定价不同,一定是有其内部道理的。

北龙湖核心区洋房为何4万+;高铁站优质房源为何会卖到2.5万+。为何这些房源价格如此高,还会让众多人趋之若鹜?说到底还是因为地段的原因。

而最通俗的语言:一般情况下,贵的大概率就是好的。“性价比”是哄小孩的。

买“性价比”就不要图品质,买品质就不要图便宜,物价在涨、基建石材在涨价,买便宜图品质最后的结果大概率是开发商降标,然后你穿个白汗衫大夏天去维权。

在固定的区域内,你用买升龙的价格想买到永威的品质,买不到还想去维权砸售楼部,这种人可能就该穷一辈子。

15熊市跑赢大势的办法。

想在市场平稳期间投资房产的人群,要买可预期的城市核心的闪耀点。

1、当前的郑州,北龙湖、常西湖、白沙、港区是工地最密集的四大地区。

很显然也是潜力最大的区域,在基建大开发的同时,医院、学校、地铁、道路、水系、管廊等都会并驾齐驱,熊市下稳定资产,牛市下更会涨幅惊人。

2、产品更迭+物业保值。

以高铁站为例,在3年前的高铁站,建业天筑的设计理念及产品设计是同时期超前的,但是高达6.8元/㎡的物业费也同时将很多人挡在了门外。而复盘天筑,增值喜人、租金稳定且高昂,超越同时期产品5年以上的设计以及优质的物业成为快速增值的两大砝码。

而如今,滨河康桥的美卢湾项目,似乎也在走这条路。

3、城市核心区域也会有笋盘露出,特别是在市场下行的时候。

在行情下行的时候,很多业主会有经济压力或者迫不得已,会有业主“忍痛割爱”,将自己的房子以低于市场价的价格出售,很多时候会被有钱的中介直接截胡,如果中介资金有限,那也许就会被洞悉市场的你拿下。

比如,银基王朝4期1.7万/㎡,普罗旺世6期波特兰1.6万/㎡,这样的好房子,是有拿下的价值的。当然,你同时还要弄清是否全款或司法纠纷之类的问题。

结语

世界本没有什么深奥的道理,都是在一件一件的事情当中慢慢明白,经历的多了,自然处之泰然。

买方与做奥数题类似,一定要有自己的逻辑性,在所持有的条件之下,去解决问题,凭空想象出来的条件到头来不过黄粱一梦。

房子,作为能扭转人生的命题,现在的重要程度,不亚于投胎和高考。

在自行操作过3-5套房子之后,该买容积率多少的小区、地段、地铁、学区等指标与条件,自然会了然于心。

而这些必须在实践中摸索,师傅领进门,修行永远靠个人。

(365淘房编辑 张兴勤)

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