厦门楼市崩盘那是谣言 三四线房价拐点将至?

来源:365淘房 2018-08-08 09:55

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好了,令人惊悚的厦门楼市“崩盘”已经确认是谣言了,但三四线房价的拐点或真的不远了。

近日,厦门楼市“崩盘”论甚嚣尘上。不过,澎湃记者实地调查发现,这纯属谣言。经过一年多的调控收紧,厦门岛内岛外的二手房价的确有所回落,岛内每平方米降幅在5000元左右,岛外则在两三千元,根据房子的新旧程度、面积大小和配套则有所区别。

令人担心的是,这是不是三四线城市房价拐点的前兆呢?

这种担心不无道理。事实上,调控严厉的一线城市的部分学区房价开始回暖,而部分三四线城市的房价还在持续上涨。但大部分人都知道,一线城市房价与三四线城市房价的推力需求存在较大区别。

 

众说周知,去年全国都在谈一个词“棚改”,即“棚改货币化安置”。以往,政府拆掉棚户区,会给拆迁户换一套安置房,这叫“实物安置”。现在,都流行给一笔补偿款,让拆迁户拿去买房。货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%。

大拆大建制造了需求,手里又有了钱自然就会助推房价?正是看到这背后的逻辑,以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内,这些地产商成功完成从2000亿元销售规模向5000亿元巨量的跨越。

公开资料梳理,三四线城市大刀阔斧进行棚改,2015年到2017年改造1800万套,2018-2020年再改造1500万套。短短六年时间,3300万套棚户被改造,涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大,不难想象。2018年,随着第一轮1800万套棚改任务的完成,第二轮1500万棚改再次登场。

房价上涨必然带动地价上涨,地方政府进而通过卖地获得高额收益。这一收益转而再进行偿还国开行贷款,国开行再偿还央行贷款,由此形成资金流的闭环。

显然,这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌,土地收入赶不上偿还贷款,资金链就会断裂。所以,各个层级,都不乏刺激房价的利益动机。

那到底跌不跌呢?

 

在“房子是拿来住的不是拿来炒的”的大背景下,房地产调控不会朝令夕改,因此,房价将在很大程度上受到政策面的影响。

为什么会跌?因为在本轮三四线城市房价上涨中起到最主要因素的是棚改,但6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。

货币化棚改置换为实物棚改,这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力,符合去库存的总体方向,又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑——上涨的最大动力源正在消失。

更大的问题是,三四线房地产市场的刚需实际并没有想象的那么大。浅显的道理,三四线城市和一二线城市相比,最大的劣势就是对于人才的吸引力若。纵观目前中国房价较高的热点城市,无一例外都有这些优点:教育资源优质、医疗资源丰富且有保障、工作数量多而且工资高。因为这些特点,国内的一二线城市每年都能从三四线城市吸纳不少人口。

 

从这种意义上来说,在今年年底或明年年初或将是三四线城市的房价的拐点。但即便拐点来了,也不用特别担心。

道理也是摆在桌面上的——大量的资金集中在房地产市场,这是一个蓄水池,没有任何人、任何机构想让这个蓄水池坍塌。有的只是想充分发挥蓄水池功能,而非一味地给投机客转空子炒房。

(365淘房编辑 张兴勤)

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