房企并购上演“绝地求生”:规模之战愈加激烈

来源:和讯网 2018-04-09 10:36

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“规模”二字,是房企成长之路上的咏叹调。

2018年,规模效应逐渐增强,龙头房企销售额刷新行业纪录,“碧恒万”三家总量跨过万亿规模;在“小而美”幻景中挣扎生存的中小房企,频繁消失或者被并购,资本一如既往展现出“不留情”的一面。

与其说是一场“暗战”,不如说是一场生死之考。无论中梁后进生杀伐果断逆势勇猛,还是“并购王”孙宏斌该出手时就出手,房企规模之争是一场不落幕的舞台剧。

在政策持续收紧背景下,房企整体拿地规模仍保持在高位,各大房企加强土地储备,收并购机会增多,身处其中,房企又将如何面对?

玩不转则被淘汰出局

2017年12月,中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调:防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首,还明确了稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

彼时,房企资金面也在收紧。

有统计局数据显示,2018年1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比2017年全年回落3.4个百分点。

据易居研究院综合统计,2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后,此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。

2018年前两个月这一数值,为2016年2月以来最低水平。

据安居客首席分析师张波介绍,2017年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。

在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。

除了资金缺位,土地短缺,回款不济……面对千亿房企无情绞杀,中小型房企劣势暴露无遗。部分被迫退市,“大鱼吃小鱼”正在成为常态。

此外,转型是共有的话题,挥手作别也是一种选择。3月12日,珠江控股(000505,股吧)更名为京粮控股,此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务;3月9日,中天金融(原中天城投(000540,股吧))以246亿元出售旗下地产业务,彻底从房地产转向金融行业。

目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越大,一些房企甚至从此消失了。

房地产行业的“马太效应”更加明显,中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

规模为王

对于龙头房企而言,“规模之争”仍是主基调,这象征了行业座次与地位。尤其是碧桂园、万科、恒 大三家5000亿级别的房企,依旧保持雄厚的野心。

碧桂园2013年至2017年,销售金额分别从1082亿元、1309亿元、1402亿元、3088亿元上升至5508亿元。

碧桂园的扩张路径,让绝大部分房企意识到规模与人才的重要关系,除了储备土地,人才则更为重要。最近两年来,越来越多的房企推出规模赶超计划,并为之竖起揽才大旗。

阳光城(000671,股吧)为了在2020年实现3500亿元的销售目标,从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌“双斌”组合,该企业还效仿碧桂园,启动跟投机制。

拿地支出“名列前茅”的龙湖,同样具有规模野心。1月30日,龙湖CEO邵明晓制定了新的目标,未来三年,龙湖依然要保证行业规模前十,2020年龙湖会争取跨过3000亿元。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

除此之外,新城控股将2018年销售目标定为1800亿元,旭辉集团期望2018年达到1400亿元。有分析师认为,旭辉集团仅用5年销售超千亿,最近三年复合增长70%。“因此其2018年40%的增长目标偏保守。”

易居研究院研究总监严跃进认为,在行业集中度上升的背景下,不进则退的企业战略心理很浓厚。并不是所有房企有自信投注下一轮“赛程”,据不完全数据统计,在已经披露业绩预告的82家房企中,18家发布预亏公告的房企,均为转型或中小型房企。

并购谈判暗潮汹涌,市场深度调整或将来临。“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业则是为了调整市场布局。”同策研究院首席分析师张宏伟说。

悬崖是否勒马

有分析人士认为,在经历了融绿合作和万达“断臂”等标志性事件后,中国房地产的并购正在趋于白热化。未来并购案例出现的频率将会越来越高,并购标的也会趋于多元化。多家房企争食同一个标的的现象,将不再罕见。

业内多位人士也预计,未来会出现不少房企并购整合:中小房企与大型房企的合作;也有可能是土地、项目的转让;大型房企直接并购小房企等。

上海(楼盘)易 居房地产研究院研究员严跃进介绍,在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下,通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式,可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

房企转型的事件屡见不鲜,大多数房企选择在主业的基础上进行多元化拓展。但在拓展多元化的市场时也面临着巨大的风险,对于企业来说更是如履薄冰。

随着房地产市场逐步转向高质量发展,房企融资能力、开发能力等都受到考验,对于房企来说,也需要转变思路。

值得一提的是,一些中小房企在行业变革之中突出重围。

其中,以阳光城、中梁、福晟、新力等为佼佼者,它们是颇具代表性的中型房企,在经历内部变革、战略调整后,业绩明显上升,规模迅速扩大,成为行业“黑马”。

未来,房企或同时面临着各种隐患和压力,四面楚歌。新城控股副总裁欧阳捷认为,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。他认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。

在这种情况下,企业还是要加速奔跑,所以市场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。在这个加速整合的时代,企业要突破层层困境才能生存下来,强者恒强的局面将会持续呈现。

(365淘房编辑 袁碧繁)

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